حققت مراكز التسوق أرباحاً مالية كبيرة في الآونة الأخيرة مما أدى بالكثير للاتجاه لبناء المراكز التجارية، فما هي الأمور والأسئلة الأساسية التي علينا أن نُلم بها ونقوم بالإجابة عليها قبل خروج المركز للنور؟
ما هي الدوافع الرئيسية لبناء المركز التجاري؟
الربح، هو أهم الدوافع لبناء المولات التجارية، لكن هذه العملية تكون مربحةً على المدى الطويل، وعلى أي شخص مقدم على إنشاء مول تجاري أن يقوم بالتخطيط الصحيح حتى يستطيع استرداد أمواله بدل أن تذهب أمواله هباءً ويصبح المركز مبنى مهجوراً لا فائدة منه.
ومن باب الاهتمام بالربح قام مركز ويست أدمونتون الكندي بتوفير 17 زلاقة مائية وفيه أكبر مسبح داخلي في العام.
ما هي الأمور التي يجب أن تأخذها بعين الاعتبار لبناء مركزك تجاري؟
1 - الموقع
لا فائدة تُرجى من مركز لا يسهل الوصول له، ولا يكون على طريق عام، أو في وسط المدن أو ليس بعيداً عنها، كل هذا يأتي تخطيطه ضمن اختيار الموقع، من الأمثلة العربية على إجادة اختيار الموقع مول الصويفية في الأردن الذي تمثلت مكانته أنه أتى في منتصف المحال الراقية وبالتالي ضمن أن الفئة التي تستهدف هذه المحال لا بد وأن تقوم بزيارته، كذلك مول سيام بارجون (Siam Paragon) الآسيوي الذي بني على 8000 متر مربع فأصبح يخدم شريحة واسعة من الأشخاص ويطل على العديد من الجهات ويقدم الكثير من الخدمات على أرضه.
2 - التنفيذ والإشراف
بدءاً من المراحل الأولى للاستكشاف ومناقشة الأفكار حتى المرحلة النهائية وهي الافتتاح فإن هناك احتياج ملح لتسليم شركة مختصة في إدارة الممتلكات لمركزك التجاري، هذه الشركة هي التي ستناقش كافة الجوانب المالية والتنفيذية للمشروع، ستقوم بالتخطيط المهني، رصد الميزانيات، تقدم الشركات خدمات الإدارة الكاملة إلى جانب بعض الخدمات المساندة والاستشارات، ويقدم خبراء التنفيذ والإشراف حلول للمشاكل التي يرون أنها تعيق عملية الإنشاء، كما يقدمون التنسيق مع المصممين والمهندسين المعماريين وتنظيم المراقبة لعمليات البناء، ومراقبة التكاليف أثناء البناء، وحساب الوقت النهائي للتسليم وغيره من الأمور الفرعية التي تندرج تحت هذه البنود الرئيسية.
3 - وكلاء التسويق والتأجير
لماذا وكلاء التسويق والتأجير لسببين رئيسيين:
دراسة هل هناك مستأجرين محتملين وما هي طرق جذبهم؟
العملاء المحتملون وما هي طرق جذبهم؟
مهما كانت خبرتك في مجال العقارات فإن الشركات المتخصصة لديها القدرة على تقديم الحلول والاقتراحات الخاصة بما قد تواجهه من عقبات وهذه الشركات هي التي ستقوم بالإشراف على العمليات التالية:
4 - ميزانية المشروع
هذه النقطة تحديداً تحتاج إلى نفس عميق قبل التحدث فيها، فالأمر شاسع الاختلاف، ويعتمد على مساحة الأرض التي سيتم إنشاء المول عليها وعلى الخدمات التي ستعمل على تقديمها.
تختلف المساحات من بلد لآخر فما بين 56212 قدم مربع في أمريكا بتكلفة تصل إلى 24.9 مليون دولار بدون تكلفة الأرض وبدون تكلفة الهدم لأي منشئة قديمة على الأرض، إلى مول السعودية الذي قُدّرت ميزانيته ب 21 مليار ريال سعودي.
يتم توزيع الميزانية مستثناة منها ميزانية الأرض والهدم أو التمهيد الأولي – الأمور التالية:
· الأسقف
· العوارض
· الديكورات الداخلية
· الجبس
· الإضاءات
· الإضاءات الطبيعية
· السباكة
· الألمنيوم
· التدفئة
· الاتصال
· التكنولوجيا
· السلالم
· النجارة
· الخدمات الكهربائية
· أمور النجارة
· تكلفة العمال
· وغيرها من التكاليف الأخرى.
5 - الاستشاري الهندسي
17% من الميزانية تذهب للاستشاريين المعماريين، يتم اختيار الاستشاري بناءً على الميزانية التي وضعتها للتصميم وعلى قدرة الاستشاري على إظهار الجمال في المبنى مع المحافظة على قواعد السلامة ضمن المسموح به قانونياً، وكلما كانت الميزانية بيد الاستشاري أكبر كلما استطاع إنجاز أكثر المنشئات جمالاً.
6 - آليات التنفيذ
المشاريع الضخمة مثل هذه تحتاج لفرق معمارية أو شركات متخصصة، فرق مقاولات، مطورين، خبراء تسويق وإدارة، بالإضافة إلى العديد من الأقسام، يتم توزيع الميزانية بحسب التخطيط المسبق بناءً على أفضل الخبرات ضمن التوافق السعري بحيث لا يتم الخروج عنه.
في الولايات المتحدة عادة ما تكلف مواد البناء للمولات التجارية ما يقارب 11.92 مليون دولار أمريكي بينما العمالة تكلف 10 ملايين دولار، وتستقطع الماكينات ما يقارب 1.2 مليون دولار، بتكلفة إجمالية مقدارها 442 دولار لكل قدم مربع، قد تزيد هذه النسب وقد تنقص.
الخطوات الأساسية لآليات التنفيذ
· تحديد الميزانية
· الإقتراحات
· التصاميم والرسومات
· توفير المعدات
· التنسيق بين الفئات العاملة وتوزيع المهام
· متابعة الأمور المادية وتطور المشروع حتى لا يتوقف
· المراجعة الدائمة للأعمال والتأكد من أنها ضمن المواصفات القانونية
· الإجراءات القانونية ثم التسليم
7 - التأجير على الخارطة
تغيرت ظروف التأجير على الخارطة في المملكة العربية السعودية منذ 2017 لكن لم يتم منعها بشكلٍ مطلق بل تم تنظيمها لتصبح الآلية متاحة بعد إصدار تراخيص المزاولة اللازمة، بعض المناطق تزيد فيها هذه العملية مما يزيد ارتفاع أسعار التأجير ومن أشهر المناطق الخليجية التي ترتفع فيها أسعار الايجار على الخريطة بالنسبة للمراكز التجارية هي أبو ظبي، بينما تختلف الأسعار من منطقة لأخرى بناءً على العرض والطلب في تلك المناطق.
8 - إختيار ا الشركة التي ستدير المركز
تتعدد الشركات المختصة بهذا الأمر، وكلما زادت نسبة المهارة زادت القدرة على تقديم الأفضل، تقدم الشركات إدارة الأنشطة الاجتماعية وخلق سمعة عالمية وعربية، وإدارة المجمعات التجارية بطرق مليئة بالحياة، ولا تقدم هذه الخدمات فقط للزوار بل حتى للمستأجرين، كما تعمل بطريق موزاي للانتشار عبر التوزيعات السكانية، تقوم هذه الشركات بالسير على المناهج الإدارية الحديثة التي ترفع من مستوى المول للمستوى الريادي.
9 - الخدمات المساندة
· الصيانة
· الخدمات العامة كالإشراف
· المراسلات الداخلية
· الحماية والأمن
· وغيرها من الخدمات الأخرى
الخلاصة، معامل الانبهار “ياااا إلهي_ووووو”
كلما ارتفع هذا المعامل عند المستأجرين فإنه بكل تأكيد سيرتفع عند الزبائن، مثلاُ أسيكس لبيع الأحذية قامت بتصميمٍ خاصٍ بها وذلك عام 2013 حيث أنشئت غرفةً صوتيةً تضم استريوهات بمبلغ 200000 دولار وذلك حتى تجعل الزبائن يسترخون أثناء قيامهم بعمليات الشراء، وتقول الدراسات أن استخدام الموسيقى أثناء التسوق يزيد من قابلية الزبائن للشراء بنسبة تزيد عن 70%، بل وتؤثر في نوعيات الشراء التي يقومون بها.
اترك تعليقاً